piatok, 16. septembra 2011

Realitné bubliny v západnom svete: Kto bude ďalší?

Cyklus na realitnom trhu pri dlhoročnej politike vlád a centrálnych bánk na celom svete, ktorú odôvodňujú slovným spojením „stimulácia spotreby“ (akurát že im nedochádza, že stimulovať súčasnú spotrebu novým dlhom sa dá len na úkor spotreby budúcej, z ktorej pri snahe neustále stimulovať tú súčasnú neostane pomaly nič...), vyzerá nasledovne:
Centrálna banka zníži v reakcii na spomalenie ekonomiky úrokové sadzby, samozrejme v snahe podporiť spotrebu, v tom horšom prípade sa pridá aj vláda (ako inak, s cieľom stimulovať spotrebu) štátnou prémiou na hypotéky, či iným opatrením, ktoré ešte viac motivuje ľudí zadlžiť sa na kúpu nehnuteľnosti. Nižšie mesačné splátky, ktoré sú dôsledkom nižších úrokových sadzieb a štátnych prémií, tak znížia požiadavky na bonitu dlžníkov, a tak sa hypotéky sprístupnia širšiemu okruhu obyvateľstva. Čím je vyššie zníženie sadzieb, tým potenciálnych dlžníkov pribúda, a keďže každý má sen mať vlastné bývanie (ideálne už od dvadsiatich piatich rokov, kedy nemá nasporené takmer nič), tak tým väčšia je následná hypotekárna expanzia, ktorá pri širokej dostupnosti hypoték a pomaly rastúcej ponuke nehnuteľností posiela ich ceny výrazne nahor.
Problém ale nastáva, keď sa títo všetci „stimulovaní“ kupujúci z trhu začnú vytrácať. Dôvodom sú v drvivej väčšine vyššie úrokové sadzby, ktorými centrálne banky reagujú na infláciu (ktorú sami rozpútali vytlačením nových peňazí na financovanie kúpy nehnuteľností na ktoré by inak neboli peniaze, keďže toľko úspor v ekonomike neexistuje), pri ktorých sú nové hypotéky menej dostupné. Ďalšími dôvodmi vytrácania sa kupujúcich môže byť aj neochota bánk požičiavať z dôvodu zlej finančnej situácie, či dosiahnutie tak vysokej miery zadlženia domácností, že už nemajú kapacitu na navyšovanie svojho dlhu, tieto dôvody sú ale vo veľkej miere symptómami predošlej nadmernej hypotekárnej a úverovej expanzie. K čím väčšiemu odlivu kupujúcich z trhu s bývaním dôjde, tým väčší je následný pokles cien. Keďže s nižšími cenami klesá aj hodnota zábezpeky v banke, ktorou sú hypotéky kryté, tak sa do problémov dostane aj domáci bankový sektor a s ním aj reálna ekonomika...
Skutočne veľkých prepadov cien nehnuteľností v západnom svete sme sa v tomto hospodárskom cykle, ktorý odštartovalo drastické zníženie úrokových sadzieb po celom svete v reakcii na menšiu recesiu po prasknutí technologickej bubliny začiatkom milénia, dočkali len v dvoch krajinách – USA a Írsku. Jeden z varovných signálov, ktorým je miera zadlženia domácností (keďže väčšinu záväzkov domácností tvorí práve hypotekárny dlh), však ukazuje, že realitné bubliny existujú aj v ďalších krajinách, a je možné predpokladať, že USA a Írsko budú mať v blízkej budúcnosti spoločnosť.
Krajiny OECD s  pomerom nekonsolidovaných záväzkov domácností k HDP nad 90 % v roku 2009

Ako je z predchádzajúceho grafu zjavné, Írsko je treťom mieste a USA až na siedmom. Prečo došlo k najväčším prepadom práve v týchto dvoch krajinách, a nie u „vyššie umiestnených“?  Možnú odpoveď nám poskytuje nasledovný graf, ktorý porovnáva zmenu cien nehnuteľností a zmenu záväzkov domácností od konca roka 2007 do konca roka 2010. (Švajčiarsko od roku 2008 finančné účty nezverejňuje, takéto porovnanie teda pre túto krajinu nie je možné)

Ako je z tohto grafu zjavné, boli to práve tieto dve krajiny, kde objem záväzkov domácností klesal, teda ľudia sa prestali zadlžovať a naopak začali svoje dlhy splácať (prípadne sa stali insolventnými a dlh sa odpísal), kupujúcich na trhu s bývaním teda výrazne ubudlo. O dôvodoch prečo sú to práve tieto krajiny je možné špekulovať. Ako najpravdepodobnejšie vysvetlenie sa ponúkajú najväčšie problémy v bankovom sektore (Írsko malo s veľkým odstupom najviac zadlžené banky na svete a v USA boli bankové súvahy zaplavené toxickými hypotekárnymi derivátmi), ktoré znížili ochotu bánk úverovať.
Naopak v krajinách, kde zadlžovanie sa domácností a pokračuje ďalej, dokonca nebývalým tempom (červený krúžok), ceny rezidenčných nehnuteľností sledovanom období rástli (s výnimkou Dánska, kde svoje pravdepodobne zohrala aj ďaleko najvyššia zadlženosť domácností k HDP). V týchto krajinách vlády a centrálne banky svojim antikrízovými opatreniami úspešne „stimulovali spotrebu“ a ich ekonomiky sa vďaka novému súkromnému a verejného dlhu nafukujú aj naďalej.  Ďalšou skupinou sú krajiny, kde objem záväzkov domácnosti rástol len miernym tempom (žltý krúžok), podstatne miernejším ako v predošlých rokoch, čo znamená, že nových kupujúcich pribúdalo pomenej. To síce zatlačilo na pokles cien, ten ale ani zďaleka nedosiahol úrovne Írska či USA, kde sa kupujúci vytratili takmer úplne.
Keďže ale podiel záväzkov domácností na HDP nemôže rásť do nekonečna, a raz sa musí zastaviť, tak sa podľa môjho názoru viaceré z týchto krajín skôr či neskôr írskej, či americkej ceste nevyhnú. Mojím horúcim tipom na ďalšie prasknutie hypotekárnej bubliny (mimo Španielska a Portugalska, kde realitný trh pocíti okrem vyšších sadzieb ECB aj vynútené vládne šetrenie) je Austrália, kde úrokové sadzby od októbra 2009 vzrástli z historických miním 3 % p.a. až na úroveň 4,75 %, s odstupom najrýchlejšie v západnom svete, a z jej trhu s bývaním už prichádzajú prvé signály o nadchádzajúcich problémoch.
Objem úverov na bývanie sa od začiatku roka 2011 prudko prepadáva, nové žiadosti o hypotéku sa v prvom kvartáli prepadli medziročne o vyše 15 %, a počet hypotekárnych dlžníkov s omeškanými dokonca vzrástol na historické maximá.

Žiadne komentáre:

Zverejnenie komentára